En primer lugar, lo primordial al comprar o vender un inmueble, será estudiar detalladamente los
títulos de la propiedad y comprobar que no existan hipotecas, gravámenes, prohibiciones de
enajenar, interdicciones, condiciones, usos, usufructos, arrendamientos, litigios, vicios formales,
entre otros elementos relevantes a considerar. Así las cosas, cabe analizar los mismos
componentes de naturaleza jurídica y técnica que un Banco efectúa cuando se le solicita un
crédito hipotecario para financiar una propiedad. Debes tener presente que el dominio de la
propiedad no se adquiere de palabra, sino que las partes deberán firmar un contrato de
compraventa por escritura pública, que procede inscribirlo ante el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces pertinente, siendo este el exclusivo momento en que como
comprador llegarás a adquirir la propiedad en el sistema registral, y como vendedor, el momento
de asegurarte de haber realizado correctamente la transacción conforme el contrato celebrado,
traduciéndose en una inscripción de dominio conforme a derecho aceptada por el Conservador
respectivo. Por lo tanto, el estudio de títulos es primordial para detectar con antelación a la
celebración de un contrato, vicios u otro tipo de inconvenientes que dificulten la transferencia de
un inmueble, o eventuales derechos sobre el mismo que pueden ser reclamados de parte de
terceros en forma posterior al negocio jurídico.
Consecutivamente, una vez realizado el estudio de títulos de la propiedad, un profesional
competente es quien deberá proceder en redactar la escritura pública de compraventa del bien
raíz, la cual previa firma de las partes será autorizada por un Notario, exigiendo la presentación del
certificado de deuda de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República o el
certificado de exención correspondiente que otorga Servicio de Impuestos Internos, el certificado
de dominio vigente, y por último, el de hipotecas, gravámenes, prohibiciones de enajenar e
interdicciones, emitido por el Conservador de Bienes Raíces pertinente. Es importante destacar
que la Inscripción en el Registro de Propiedad será fundamental, pues sin ella el comprador no
adquirirá el dominio del inmueble, a pesar de haber firmado la escritura e incluso pagado el
precio. (Te aconsejamos que no entregues dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque
la persona sea de tu confianza). Cabe tener presente que comprar o vender una propiedad es un
asunto delicado, requiriendo ser cuidadoso y meticuloso en el procedimiento de compraventa, por
lo que cuando vayas a pagar o percibir dinero, te sugerimos realizarlo por medio de instrucciones
notariales, para que el vale vista del precio se entregue al vendedor, exclusivamente cuando este
le acredite al Sr. Notario con la documentación conservatoria correspondiente, que la propiedad
se encuentra inscrita a nombre del comprador, libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones de
enajenar e interdicciones.
Finalmente, una vez cumplidos los requisitos mencionados: a-Aprobación del Estudio de Títulos b-
Firma del contrato de compraventa ante Notario por escritura pública y c-Inscripción de dicha
escritura ante el Conservador de Bienes Raíces competente. Es recién en este momento cuando la
propiedad es transferida al comprador. Destacando que sí el pago se pactó con instrucciones
notariales contra inscripción, será cuando se liberarán los dineros comprometidos por concepto de
compraventa de la propiedad al vendedor, antes de esto no, significando una garantía para quien
compra para efectos que la propiedad sea inscrita a su nombre antes de liberar el vale vista
bancario respectivo.
