Al comprar un bien raíz (casa, departamento, oficina, local comercial, estacionamiento, terreno, parcela, fundo, entre otros) debes tener presente que el dominio de la propiedad no se adquiere
de palabra, sino que debe efectuarse una Inscripción del inmueble a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces, siendo el momento culmine en que se concreta la transferencia a nombre del
adquirente. Ten presente que los contratos de compraventa no tienen ninguna validez a la hora de acreditar a quién pertenece la propiedad, sí no queda constancia de su inscripción ante el Conservador correspondiente.
- Asegúrate de suscribir un contrato de promesa de compraventa que comprenda deberes y derechos de las partes de tal manera de establecer un real compromiso en cuanto la transacción se realizará; regulando plazos, condiciones de firma de la escritura definitiva de compraventa, especialmente a lo relacionado a la aprobación del crédito hipotecario, y términos y condiciones en cuanto a la realización del estudio de títulos.
- Para realizar una compra venta de un bien raíz, el propietario debe facilitar los títulos de la propiedad y los antecedentes pertinentes de las partes, preparando una carpeta que debe poner a disposición de tu abogado.
En términos amplios, sin perjuicio que cabe evaluar el caso en particular, dado que los
documentos varían según la naturaleza de la propiedad, estos son:
a- Antecedentes del Propietario:
1-Copia de la cédula de identidad por ambos lados.
2-Acreditar estado civil de casado por medio de Certificado de matrimonio, o de soltero, a través de un Certificado de no matrimonio emitido por el Servicio de Registro Civil e Identificación; o una declaración jurada ante Notario de al menos 2 testigos que no sean familiares. En caso que el propietario sea divorciado o viudo, se podrán solicitar otros antecedentes.
3-En caso que el propietario sea persona jurídica, se requiere: a-copia de escritura de constitución otorgado por la Notaria y/o Archivo judicial pertinente, con su extracto publicado en el Diario Oficial. b-certificado de vigencia y de poderes, ambos otorgados por el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces respectivo. d-carta del representante legal o gerente general, o el acta atinente, que acredite cumplimiento del artículo 57 número 4 de la Ley 18.046 de Sociedades Anónimas. b-escrituras modificatorias con sus anotaciones pertinentes en la matriz en caso que sea procedente, con su extracto y publicación en el Diario Oficial. c-copia de la documentación donde consten los poderes en mérito de los cuales los representantes legales o sus delegados comparecieron en los actos jurídicos propiamente tales, objeto de análisis.
b- Antecedentes de la Propiedad:
1-Copia de Inscripción del Registro de la propiedad o Certificado de dominio vigente, otorgado por el Registro de Propiedad Conservador de Bienes Raíces.
2-Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar de la propiedad inscrita, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
3-Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como, por ejemplo, cesión, adjudicación, etc. que permita acreditar la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario, otorgado por la Notaria o el Archivo Judicial que corresponda.
4-Carpeta de estudio de títulos de hasta 10 años, que contenga inscripciones sin vigencia e historial de certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios del inmueble, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
5-Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda y por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
6-Último pago de contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera exenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el certificado de exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos.
7-Certificado de Avalúo fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos.
8-Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.
9-Certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.
10-Certificado de informaciones previas del inmueble otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda.
11-Certificado de número emitido por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad correspondiente.
12-Copia de resolución municipal que acoge la construcción al régimen de copropiedad otorgado por la Dirección de Obras respectiva.
13-Si la propiedad está sujeta al régimen de copropiedad inmobiliaria, certificado del administrador del condominio acreditando que la propiedad no registra deudas de gastos comunes.
14-Nómina de profesionales responsables de la construcción.
15-Sí la propiedad es rural. a-En caso que sea un lote que se haya subdividido, se requiere la resolución de aprobación de subdivisión del Servicio Agrícola y Ganadero con el plano respectivo,
b-certificado de asignación de roles de Servicio de Impuestos Internos, c-certificado de prenda agraria del Conservador de Bienes Raíces pertinente, d-certificado de deuda CORA emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero, y e-documentos relativos a los elementos básicos de urbanización, usos, costumbres y servidumbres.
16-Reglamento de copropiedad sí existiere, con su respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
17-Reglamento de construcción sí existiere.
18-Plano debidamente archivado en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.
19-Antecedentes especiales que sean pertinentes al caso.
